-
مجتبی آروین
- 1402/01/31
چرا حال بازار اجاره مسکن بد شد؟ / یزدانی: نسخه‌های دولت «پوچ» بود
تحلیل یک کارشناس از وضعیت آتی بازار اجاره
یک کارشناس بازار مسکن می‌گوید: بر این اساس، این‌که انتظار داشته باشیم قیمت ملک 60 درصد افزایش پیدا کند، ولی اجاره افزایش پیدا نکند و یا درصد خیلی پایینی افزایش یابد، انتظار خیلی بی‌جایی است.
مریم فکری: در حالی که هنوز فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره آغاز نشده که گزارش‌های میدانی از شرایط بحرانی قیمت‌ها حکایت دارد. این در شرایطی است که از چند ماه قبل، آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن چه در بخش معاملات خرید و چه در حوزه معاملات اجاره منتشر نشده است، اما شرایط فایل‌های معرفی شده به بازار اجاره، برآورد سطح جدید نسبت قیمت به اجاره مسکن و همچنین تخمین میزان رشد اجاره‌بها و مقایسه آن با متوسط افزایش دستمزد نیروی کار در ابتدای سال‌جاری، علامت‌هایی است که نشان‌دهنده به صدا درآمدن آژیر قرمز در بازار اجاره هستند.
در این شرایط، تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که نسخه سال‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی برای کاهش اجاره‌بها که به شکل تعیین سقف رشد و الزام به تمدید قرارداد اجرا شد، عملا جواب نداده است. به باور آنها، در سال‌های گذشته دولت‌ها برای کاهش فشار اجاره‌بها به مردم راهکارهایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را در نظر گرفتند. با این حال موجران تحت‌تاثیر فضای جامعه، افزایش تورم را ملاک بالا بردن نرخ‌اجاره‌بها در نظر می‌گیرند و بعضا شاهد افزایش ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی اجاره‌بها در شهرهای بزرگ هستیم.
چرا حال بازار اجاره مسکن بد شد؟
در همین رابطه، فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار اجاره می‌گوید: در حال حاضر امکان کنترل قیمت‌ها وجود ندارد. اصولا سیاست‌های کنترلی که نرخ‌گذاری است و این‌که به صورت آمرانه در بازار رفتار کرد، اجرایی نیست و حتی اگر تلاش هم شود، در میان‌مدت برعکس خود عمل می‌کند.
وی می‌افزاید: در واقع نه‌تنها قیمت‌ها را کاهش نمی‌دهد، بلکه به انحای مختلف باعث می‌شود که عرضه مسکن اجاری کم شود و در نتیجه قیمت‌ها بالا رود.
این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: امکان این‌که چرا امکان اجرایی ندارد، دلیل آن واضح و روشن است. قیمت ملک افزایش سرسام‌آوری پیدا کرده و بنابراین نرخ اجاره هم که هزینه استفاده از این دارایی‌هاست، متناسب با آن افزایش یافته و پیدا خواهد کرد.
یزدانی عنوان می‌کند: بر این اساس، این‌که انتظار داشته باشیم قیمت ملک 60 درصد افزایش پیدا کند، ولی اجاره افزایش پیدا نکند، یا 10 درصد و یا درصد خیلی پایینی افزایش یابد، انتظار خیلی بی‌جایی است.
سیاست‌های دولت در بازار اجاره کارآمد بوده است؟
این کارشناس بازار مسکن در ادامه در پاسخ به این پرسش که آیا سیاست‌های دولت در حوزه اجاره کارآمد بوده است؟ می‌گوید: آنچه که تاکنون از دولت در حوزه بازار مسکن دیده‌ایم، یکی طرح ساخت 4 میلیون واحد مسکونی بوده است که در حال دو سال از اعلام این طرح گذشته و خبری از نتایج آن نیست.
یزدانی می‌افزاید: استدلال دولت این بود که با افزایش عرضه بتوانیم مشکلات را حل کنیم. این در حالی است که عملا افزایش عرضه در حوزه مسکن اتفاق نیفتاد، حالا بگذریم از وعده‌هایی که داده شده است. حتی اگر افزایش عرضه هم صورت می‌گرفت، در شرایط تورمی به نظر می‌رسد مساله‌ای را حل نمی‌کرد، چون به نظر من، مشکل در سمت تقاضا است.
وی عنوان می‌کند: شاه‌کلید بازار در حال حاضر سمت تقاضا است که به شدت مشکل دارد و مشکلش هم ناشی از رشد اقتصادی و وخامت سفره خانوار است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: دومین برنامه‌ای که از دولت دیدیم، نرخ‌گذاری دستوری بوده تا سقف افزایش اجاره را محدود کنند، اما عملا تجربه دو، سه سال گذشته نشان داده که این روش هم نتیجه‌ای نداشته است.
یزدانی متذکر می‌شود: سیاست‌هایی هم مثل این‌که مردم را تشویق کنیم تا خانه‌های خود را با نرخ‌های پایین‌تر اجاره دهند، در شرایط التهابی بازار، سیاستی نیست که جواب دهد.
وی تصریح می‌کند: برنامه دیگر دولت، افزایش وام ودیعه است که نمی‌دانم عملکرد این وام چقدر بوده، ولی به هر صورت ابزارهای سیاست‌های پولی و اعتباری مثل وام در شرایطی کارکرد مطلوب دارند که بازار شتاب رشد قیمت‌ها در بازار آن‌چنان زیاد نباشد که اثر افزایش وام ودیعه خنثی شود.
این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: متاسفانه شتاب رشد قیمت اجاره آن‌قدر زیاد بوده که وام ودیعه هم جوابی به حل مشکل بازار اجاره نداده است.
بازار اجاره در آینده به چه سمتی می‌رود؟
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که با توجه به این‌که هنوز فصل جابه‌جایی ملک شروع نشده، وضعیت بازار اجاره را در ماه‌های آتی چطور ارزیابی می‌کنید؟ می‌گوید: متاسفانه بازار اجاره هم مثل بقیه بازارها وضعیت خوبی نخواهد داشت.
یزدانی می‌افزاید: بیشترین فشار در بازار املاک و مستغلات روی قشر اجاره‌نشین است و در این میان، بیشترین فشار هم به اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه خواهد بود.
وی تاکید می‌کند: من فکر می‌کنم وضعیت نابه‌سامانی در بازار اجاره قابل پیش‌بینی خواهد بود.